住建部擬擴大公積金援建保障房試點

在住房公積金貸款支援保障性住房建設于28個城市試點將近兩年之后，面對歷史上最高的保障房在建任務，住房和城鄉建設部(下稱住建部)已經開始籌劃進一步擴大公積金貸款支援保障房的試點范圍，以解地方政府資金的燃眉之急。

　　目前，住建部部長姜偉新已經對相關工作做出部署。由于保障房在建工程量帶來的投資遠高于開工量，因此，地方政府面臨的壓力巨大。而2011年各地房地產市場降溫帶來的土地出讓收入遇冷，地方財政對于保障房的承受力也有所下降。

　　與此同時，作為住房公積金的中央主管部門，住建部也已經在進行《住房公積金管理條例》的修訂準備工作，在適時報請國務院批準后，從制度層面使“住房公積金貸款支持保障房建設”在制度上不再存在障礙。

　　試點擴大

　　針對這28個城市進行的試點，住建部正著手總結和評估并將上報國務院批準。

　　“姜偉新部長已經在布置2012年工作時，對擴大住房公積金貸款支持保障房建設試點范圍提出了要求并進行了部署。”1月12日上午，住建部一位官員向《中國經營報》記者證實。在此之前，住建部已經會同各地方政府，對28個城市的試點情況進行匯總。

　　2009年底，由住建部牽頭，國家發改委、人民銀行等多部門共同印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》。記者了解到，按照中央政府規定的模式，試點城市在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障房建設。

　　此后，住建部于2010年1月批復了北京、重慶、天津、唐山等28個城市提出的試點申請，試點申請所涉及動用的住房公積金貸款總額，約493億元。“這些貸款資金，總計投向了133個保障性安居工程項目，目前絕大部分已經進入封頂或竣工階段。”前述住建部官員向記者表示。

　　記者了解到，針對這28個城市進行的試點情況，住建部目前已經著手會同試點的地方政府，對于近兩年來的試點情況進行總結和評估。在完成總結評估的情況下，將起草相關匯報材料上報國務院，并據此適時報請國務院批準，繼續擴大住房公積金貸款支持保障房建設的范圍。

　　北京市住建委一位不愿具名的官員向記者表示，在強化監管、確保專款專用，并由地方政府信譽作為實際擔保的情況下，基本可以確保住房公積金作為貸款支持保障房建設的安全程度。

　　“保障房是定向銷售和分配的，而且我們在之前就進行了購買者的輪候，因此，銷售不成問題，在銀行按揭貸款進入后，償還以公積金貸款專項投放的開發貸款是沒有問題的，不會對住房公積金的安全造成過大的風險。”他說。

　　資金開源

　　2011年開工的項目轉結至2012年，導致2012年資金需求量不僅不會下降，甚至將超過2011年的需求。

　　在28個城市試點將近兩年之后，住建部之所以開始籌劃擴大住房公積金貸款支持保障房的試點范圍，與地方政府完成在建保障性安居工程的巨額指標直接相關。“按照政府一般的操作規程，在擴大試點獲得原則性的認可后，住建部會要求地方政府按照項目進行申報。”清華大學公共管理學院副院長耿彪告訴本報記者。

　　2011年12月22日，國務院保障性安居工程領導小組在北京與各省、自治區、直轄市、計劃單列市政府簽訂2012年保障性安居工程工作任務書。最終全國保障性安居工程總指標確定為700萬套以上，同時，國務院將竣工指標單列為500萬套。

　　多位地方住建廳廳長向記者證實，住建部部長姜偉新多次提醒地方政府負責人，盡管2012年開工指標下降，但大量2011年開工建設的保障性住房轉結至2012年，因此資金需求量不僅不會下降，甚至將超過2011年的需求。

　　根據住建部測算，按照全部結構完工口徑計算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，“但1.3萬億元對應1000萬套房，是對應到結構完成。而按照目前的三項標準，實際上地方政府不是等到1.3萬億元全部到位才能開工。”前述住建部的官員向記者表示。

　　“顯而易見的一個問題是完成主體工程的投資，要超過澆筑基坑和出正負零的投資，即便按照最保守的估計，即2011年全年各省都按1/3的比例澆筑基坑，1/3的比例出地面，那么至少有600萬套主體工程建設要轉結到2012年，再加上2012年繼續以此口徑統計的1/3出地面、1/3主體結構完工，這樣處在最大投資量階段的建設工程，恐怕將達到1000萬套，這對地方政府是一個財力的極大考驗。”中國房地產學會會長陳國強告訴記者。

　　制度修訂

　　如果要在全國范圍內普遍推廣“住房公積金貸款保障性住房建設”，需要修訂現行《住房公積金管理條例》。

　　實際上，在正式推進住房公積金貸款保障性住房建設試點擴大之前，住建部已經著手對《住房公積金管理條例》的修訂工作。1月12日上午，住建部、財政部官員均向本報記者證實了這一消息。

　　1999年，國務院頒布實施《住房公積金管理條例》(下稱條例)。在此后的11年時間中，條例一直是住房公積金管理、使用和提取所依據的基本法律性文件。在“條例”中，明確對住房公積金用途限定為“與城鎮職工個人住房有關的消費”，因此，如果按照這一條例，住房公積金不能在全國范圍內普遍推廣作為貸款支持當地保障性住房建設。

　　“中國的政策都是先試點，再修訂制度，但是這一制度的修訂十分敏感，首先必須確保的是個人繳存的住房公積金的安全問題。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示。在此之前，住建部公積金監管司已經啟動了修訂的相關調研工作。但住建部相關負責人表示，不便向記者透露調研內容中是否包括增加“住房公積金貸款支持保障性住房建設”的內容。

　　一位參與試點城市的地方政府部門負責人告訴記者，目前試點的方式是要求地方政府首先測算出當年度和下1~2年度可能提取的住房公積金額度，然后將這部分額度從公積金余額中減除，在剩下的余額部分中，將最高不得超過50%的額度，定向用于已經報住建部認可的保障房項目上，一般的貸款償付周期與建設——銷售周期同步。

　　由于《住房公積金管理條例》屬于國務院層面的行政規章，因此，其修訂工作由國務院批準即可。但是，即便如此，如果要將保障性住房貸款方向作為“特殊例外”寫入行政規章，則需要更為細化的規定。

　　“一定要規定清楚，余額如何計算和減除，保障性住房項目的認定由誰進行，是中央政府還是地方政府，貸款的周期與建設——銷售周期如何同步，以及政府以什么形式擔保。”陳國強說。

　　他認為，如果將項目認定權完全下發到地方政府，將存在地方政府認定虛假保障房項目套取住房公積金貸款的風險，一旦出現兌付問題，將帶來很大的問題——畢竟住房公積金完全是個人和單位繳存。

　　(作者：李樂)