地產中介預計2012樓市：政策不變房價將跌30%

2011年尾，嚴厲的樓市調控政策終于撼動了房價。在樓市進入下行通道之時，2012年，房價將何去何從？

　　日前，深圳地產中介紛紛回首2011，展望2012，并做出了“如果政策完全不放松，房價將下跌30%，回到2009年4月的水平”的預測。

　　中原地產華南(大深圳區(qū))董事總經理李耀智說，2008年只要降價，成交量就會上來，但2011年降價后，成交量還沒有上來。干降無量的陰跌，對于房地產市場的傷害最大。

　　中原地產數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳新建商品住房成交面積為272萬平方米，同比減少了15.26%，為連續(xù)11年以來的最低點；二手住宅成交面積為530萬平方米，同比大幅減少55%，創(chuàng)歷史最大降幅。

　　李耀智預測，“如果政策完全不放松， 房價還將下跌30%，回到2009年4月的水平。一二手房成交總量將萎縮至每月5000套左右。”

　　面對市場壓力，開發(fā)商已經改變定價策略。世聯(lián)地產董事長陳勁松說，在市場定價方面，此前業(yè)內常用的比較法已經失效，“現(xiàn)在開發(fā)商定價時，不再問競爭項目賣多少錢，而是會問多少錢才能賣掉，這是市場探底期的一大特征”。

　　然而，陳勁松認為，為了防止降價引發(fā)的退房等問題，已經開盤等待入伙的樓盤，大幅降價的可能性較小，所以2012年筑底的主力軍將是新開樓盤。

　　此前，房企的庫存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤，但是當市場轉向時，高庫存卻成為傷害企業(yè)的源頭。陳勁松說，“房企要趁早忙活債務問題，因為最悲慘的事情就是，企業(yè)資產豐厚，但現(xiàn)金流跟不上，最后差一口氣，被憋死了。”因此，2012年將是個去存貨之年。“開發(fā)商應該盡一切手段加快賣房速度，這不是要抄底，而是為保命。只要有量的反彈，筑底就算成功了。”

　　陳勁松認為，出租回報率回歸社會資產平均回報率之時，樓市便完成了筑底。以中等戶型為例，租金回報率達到3%至5%比較合理。他預計，這一筑底將在2012年年中實現(xiàn)，之后，樓市將步入緩慢復蘇期。

　　調控之下，房地產市場發(fā)生了不少變化：“市場為主、保障為輔”的市場格局逐漸形成，房地產行業(yè)集中度不斷提升，三四線城市成為新的市場空間，商業(yè)模式也從囤地獲取高溢價轉換為快周轉。陳勁松認為，在這種變化之下，此前恐嚇營銷、囤地捂盤、VIP賣樓、三分鐘選房的做法，都將成為歷史。而“回歸房地產本源的事情都會發(fā)生”，比如房地產基金的介入等，房地產行業(yè)將正式進入下半場。(記者 趙瑞希)